AGEVOLAZIONI FISCALI PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA - Alfiero Grandi - Blog

ISTRUZIONI PER L'USO

Quando si acquista la “prima casa”, e le sue pertinenze, si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa” non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria o dei propri familiari.

Le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l’acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

· C/2 cantina o soffitta

· C/6 garage o box auto

· C/7 tettoia o posto auto

Tali pertinenze possono trovarsi anche in prossimità dell’abitazione principale, (non in un luogo distante o addirittura in altro Comune), ma di fatto devono essere destinate a servizio della casa di abitazione.

Acquisto da privato non soggetto ad Iva

In particolare, se la parte che cede la casa è un privato non soggetto ad Iva, l’agevolazione consiste nella possibilità di versare:

l’imposta di registro con aliquota ridotta del 3% (invece che 7%);
le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna) in luogo, rispettivamente, del 2% e dell’1%.

Acquisto da imprese

Chi, invece, compra casa da un venditore con partita Iva, dovrà tener conto delle recenti modalità di tassazione introdotte dal decreto legge n. 223 del 2006 (convertito nella legge n. 248 del 2006).

A partire dal 4 luglio 2006, per la compravendita della “prima casa” in cui la parte venditrice è un’impresa, l’acquirente è chiamato a versare le seguenti imposte:

Iva al 4%, più le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (pari a 168 euro ciascuna), se la cessione è effettuata da impresa “costruttrice” (o da impresa che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita si conclude entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori;
imposta di registro con aliquota del 3%, più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna), se la cessione è effettuata da impresa “non costruttrice”, oppure quando il venditore è un’impresa costruttrice (o che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita avviene dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori.

Acquisto da privato	Registro 3% Ipotecaria 168 euro Catastale 168 euro
Acquisto da impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori	Iva 3% Registro 168 euro Ipotecaria 168 euro Catastale 168 euro
Acquisto da impresa “non costruttrice” e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione Acquisto da impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) oltre 4 anni dall’ultimazione dei lavori	Iva esente Registro 3% Ipotecaria 168 euro Catastale 168 euro

I requisiti per usufruire dei benefici

Il primo requisitoindispensabile per fruire delle agevolazioni è che l’acquisto riguardi una casa di abitazione non “di lusso”. Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, n.1072 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969).

Accertato che si acquisti un’abitazione considerata non “di lusso”, i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, solo in presenza di determinate condizioni:

a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale. Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”. Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano;

b) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;

c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

In presenza dei requisiti sopra elencati l’agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altre persone incapaci, quali interdetti e inabilitati.

Se, per errore, nell’atto di compravendita tali dichiarazioni sono state omesse, si può rimediare a tale errore mediante uno specifico atto integrativo, in cui viene dichiarata la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.

Casi particolari di agevolazioni

· Acquisto di abitazione contigua - le agevolazioni “prima casa” spettano anche quando si acquistano due appartamenti contigui destinati a divenire una unica unità abitativa, ovvero quando si acquista un immobile contiguo ad altra casa già acquistata fruendo dei benefici “prima casa”, purché l’abitazione conservi anche dopo l’unificazione, le caratteristiche non di lusso.

· Coniuge in regime di comunione legale - quando viene acquistato un appartamento da adibire ad abitazione principale da parte di due coniugi, in regime di comunione legale, ed uno solo dei due possegga i requisiti per usufruire della agevolazione “prima casa” ( in quanto, per esempio, l’altro ha già usufruito dell’agevolazione per un immobile acquistato prima del matrimonio, ovvero in regime di separazione dei beni) il beneficio si applica nella misura del 50%, e cioè solo per la quota del coniuge in possesso dei requisiti richiesti.

· Acquisti di ulteriori quote dello stesso immobile – si può usufruire della agevolazione “prima casa” anche quando si acquistano quote di un immobile di cui si è già proprietari di una parte. In particolare sulla casa di abitazione tale agevolazione spetta anche quando chi ha il diritto di usufrutto, uso o abitazione acquista la nuda proprietà dell’immobile e viceversa.

· Titolari di nuda proprietà su altra abitazione – la agevolazione “prima casa” è riconosciuta anche all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altro immobile, situato anche nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato, purché ricorrano le altre condizioni di legge e spetta, comunque, solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza usufruire della agevolazione “prima casa”.

· Acquisto di abitazione in corso di costruzione – le agevolazioni “prima casa” si applicano anche all’acquisto di fabbricati in corso di costruzione o allo stato rustico, nonché a quelli in corso di ristrutturazione purché l’immobile assuma le caratteristiche di abitazione non di lusso.

· Cittadino italiano non residente – chi è emigrato all’estero può acquistare un immobile con le agevolazioni “prima casa” a prescindere dalla sua ubicazione sul territorio nazionale; tale agevolazione spetta quando sussistono gli altri requisiti previsti, ma non è necessario che l’acquirente stabilisca entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situata l’abitazione acquistata. Per coloro che non hanno la cittadinanza italiana l’agevolazione spetta solo quando si verificano tute le condizioni previste e, in particolare, quando l’acquirente ha la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile o la stabilisce entro 18 mesi.

Perdita agevolazioni “prima casa”

L’acquirente decade dalle agevolazioni quando:

- le dichiarazioni rese all’atto di acquisto sono false;

- non trasferisce la residenza nel Comune dove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;

- vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, antro un anno non riacquista un altro immobile da adibire ad abitazione principale

La decadenza dall’agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi oltre l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta stessa.

L’Ufficio delle Entrate può effettuare controlli entro il termine di 3 anni per verificare la sussistenza dei requisiti.

Credito d’imposta per riacquiistare la prima casa

Quando viene venduto l’immobile per il quale al momento dell’acquisto si è usufruito dei benefici previsti per la “prima casa”, la normativa riconosce un credito d’imposta se, entro un anno dalla vendita, viene riacquistata una abitazione non di lusso costituente “prima casa”.

Tale credito d’imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio “prima casa”ed è pari all’imposta di registro, o dell’Iva, pagata sul primo acquisto e non può essere superiore all’imposta di registro, o all’Iva, dovuta per il secondo acquisto.

Imposta di registro pagata sul primo acquisto	3.750 euro
Imposta di registro dovuta sul secondo acquisto	3.500 euro
Credito d’imposta spettante	3.500 euro*

* la differenza (250 euro) non può essere richiesta a rimborso

Il contribuente può utilizzare il credito d’imposta in vari modi:

- in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute sul secondo acquisto o su altri atti successivi;

- in detrazione dell’Irpef dovuta per l’anno in cui è stato riconosciuto il credito;

- in compensazione di altri tributi o contributi da versare con il modello F24.

Per usufruire del credito d’imposta il contribuente deve manifestare la propria volontà con apposita dichiarazione nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende utilizzarlo o meno in detrazione dell’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

Se, per errore, tale dichiarazione è stata omessa, è prevista la possibilità di integrare l’atto originario di acquisto.

cosa bisogna saper quando si acquista un immobile

Quando si acquista una casa l’acquirente è tenuto al pagamento dell’imposta di registro (o in alternativa dell’Iva), dell’imposta ipotecaria e di quella catastale.

VENDITORE	IMPOSTE
Privato Impresa “non costruttrice” e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione Impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori	Registro 7% Ipotecaria 2% Catastale 1%
Impresa ”costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende Entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori	Iva 10% Registro 168 euro Ipotecaria 168 euro Catastale 168 euro

*20% se il fabbricato è di lusso

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Dal 1° gennaio 2007 (per effetto della legge finanziaria per il 2007), per le vendite di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone fisiche, che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, anziché dal corrispettivo pagato.

Questa regola nel 2006 era ammessa , invece, a condizione che entrambe le parti fossero dei privati.

L’acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio.

L’agevolazione spetta, inoltre, a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Infatti, l’occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di una somma inferiore a quella concordata determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:

le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;
sarà dovuta una sanzione che va dal 50% al 100% delle minori imposte versate.

Il nuovo regime di tassazione delle compravendite immobiliari prevede, quindi:

· una deroga al principio generale in base al quale la base imponibile per l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale è data dal valore dell’immobile dichiarato nell’atto;

· una riduzione del 30% dell’onorario del notaio che, come è noto, viene calcolato sul valore dell’immobile indicato nell’atto.

I contribuenti che si avvalgono delle nuove disposizioni sono esclusi dalla programmazione dei controlli relativi alle vendite immobiliari nonché dalla rettifica del valore.

Per chi decide di non avvalersi del nuovo sistema, la tassazione continuerà ad essere applicata con le regole precedentemente previste e cioè con applicazione delle imposte sul valore commerciale del bene (normalmente rappresentato dal prezzo convenuto).

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

Se, però, per l’acquisto della casa l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

Nel rogito riguardante la compravendita della casa le parti devono inserire una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare:

le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc.) del corrispettivo;
se per l’operazione si è ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;
le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.

Dal 1° gennaio 2007 si può detrarre dall’Irpef il 19% della spesa sostenuta per l’attività di mediazione (fino ad un massimo di detrazione pari a € 1.000) per l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale.

Per chi vuole saperne di più

Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:

· 110 per la prima casa;

· 120 per i fabbricati appartenenti alle categorie A, B, C (escluse le categorie A/10 e C/1);

· 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;

· 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E

I fabbricati vengono classificati mediante alcuni parametri che si riferiscono alle caratteristiche, alle destinazioni e alle tariffe d’estimo stabilite per ogni zona censuaria dal Comune di appartenenza.

· La classe - è il parametro che nell’ambito della stessa categoria distingue gli immobili in funzione del livello delle rifiniture, della dotazione dei servizi, dell’ampiezza dei vani e della loro posizione. La prima classe individua gli immobili a reddito inferiore, l’ultima quella a reddito più alto.

· La consistenza - rappresenta la grandezza dell’immobile, ed è espressa con unità di misura diverse per ciascuna categoria.

	CATEGORIA	CONSISTENZA
A	(abitazioni ed uffici)	vani catastali
B	(negozi, laboratori, box, magazzini)	somma delle superfici (mq)

· La rendita catastale – è il valore fiscale attribuito all’immobile in base alle tariffe d’estimo; si ottiene moltiplicando la tariffa per la consistenza dell’immobile (vani, mq). Per tener conto dell’andamento del costo della vita le rendite catastali possono essere rivalutate, aumentandole di una determinata percentuale, incrementando così la base per l’applicazione delle imposte. Dal 1997 le rendite catastali sono state rivalutate del 5%.